Что сейчас строят в премиальном сегменте
Премиальные новостройки в Москве — это в основном небольшие клубные дома в центре и на набережных, реконструкция исторических зданий с сохранением фасадов, а также отдельные корпуса в крупных проектах на первой линии реки или у больших парков. Форматы разные: от квартир без отделки с высокими потолками до полностью готовых лотов с мебелью и техникой. Часть проектов продаётся ещё до начала стройки, часть выходит на рынок уже с готовыми квартирами.
Особенность сегмента — ограниченное количество лотов в каждом доме. Хорошие планировки с видом уходят рано, и на рынке остаются либо менее удачные варианты, либо переуступки от первых покупателей. Поэтому важно вовремя узнавать о старте продаж и понимать, какие лоты действительно стоят своих денег.
Строящийся дом или готовый
| Критерий | На стадии строительства | После ввода в эксплуатацию |
|---|---|---|
| Выбор лотов | Широкий на старте, затем быстро сокращается | Только то, что осталось, и переуступки |
| Цена | Как правило, ниже, чем в готовом доме того же проекта | Отражает готовность и остаток предложения |
| Риски | Сроки, качество, изменение проекта; деньги защищены эскроу | Дом можно осмотреть, риски по срокам сняты |
| Срок переезда | От года до нескольких лет плюс отделка | Ограничен только отделкой |
| Форма сделки | ДДУ по 214-ФЗ или уступка прав по ДДУ | Договор купли-продажи с застройщиком или собственником |
Как оформляется покупка в строящемся доме
Квартиры в строящихся домах продаются по договору участия в долевом строительстве — ДДУ. Договор регистрируется в Росреестре, а деньги покупателя размещаются на счёте эскроу в уполномоченном банке и переходят застройщику только после ввода дома в эксплуатацию. Если дом не достроен, деньги возвращаются покупателю. Это требование 214-ФЗ, и оно распространяется на все новостройки, включая премиальные.
Если квартира покупается у первого дольщика до ввода дома, оформляется уступка прав по ДДУ. Здесь важно проверить, полностью ли оплачен договор, нет ли залога и согласия застройщика, если оно требуется по условиям ДДУ.
После ввода дома застройщик передаёт квартиру по акту, право собственности регистрируется на основании ДДУ и акта. С этого момента квартира — обычный объект недвижимости, а её продажа идёт по договору купли-продажи.
Что мы проверяем в проекте
- Застройщика: кто стоит за проектом, что уже построено, были ли переносы сроков и споры с дольщиками.
- Проектную декларацию, разрешение на строительство, права на земельный участок и срок их действия.
- Условия ДДУ: сроки передачи, ответственность за просрочку, описание отделки, порядок изменения площади и доплат.
- Для реконструкции — статус здания, охранные обязательства, что именно сохраняется, а что строится заново.
- Что войдёт в общее имущество: паркинг, кладовые, лобби, инженерные помещения, эксплуатационная модель после ввода.
- Планировки лота относительно инженерных шахт, лифтов, вентиляции соседних коммерческих помещений.
- Виды и инсоляцию с учётом будущей застройки соседних участков.
Этапы работы с нами
1. Отбор проектов
По вашей задаче — район, срок переезда, формат отделки, бюджет — составляем список проектов и конкретных лотов, включая те, что ещё не вышли в открытую продажу.
2. Осмотр и переговоры
Организуем встречи с отделами продаж, осматриваем площадку или готовый дом, обсуждаем условия: цену, рассрочку, включение отделки, сроки.
3. Проверка документов
Изучаем ДДУ и приложения, проектную декларацию, разрешения. Согласовываем правки в договоре, если они нужны и застройщик готов их внести.
4. Сделка
Подписание ДДУ, регистрация в Росреестре, размещение средств на эскроу. При покупке готовой квартиры — договор купли-продажи и регистрация права.
5. Приёмка
Присутствуем на приёмке вместе с вами или вашим представителем, при необходимости с независимым экспертом. Фиксируем недостатки в акте и контролируем их устранение.
6. Отделка
Если квартира без отделки — помогаем подобрать архитектора и подрядчика, согласовать проект с управляющей компанией, организовать авторский надзор.
Приёмка квартиры в премиальном доме
На приёмку стоит идти с рулеткой, уровнем, планом квартиры из ДДУ и списком того, что обещано по отделке. Проверяем геометрию стен и полов, работу окон и дверей, качество остекления и фасадных элементов на террасах, состояние инженерных выводов, вентиляцию, электрику по точкам, соответствие фактической площади проектной. Все замечания вносятся в акт осмотра, застройщик обязан их устранить в разумный срок. Подписывать акт приёма-передачи без оговорок при наличии дефектов не стоит: после подписания доказывать их сложнее.
Отделка и переезд
В клубных домах отделочные работы обычно регламентированы: есть часы, в которые можно шуметь, правила подъёма материалов, требования к согласованию проекта. Об этом лучше знать до покупки, потому что от регламента зависят сроки. Мы заранее запрашиваем правила дома и учитываем их в плане.
Смежные темы: пентхаусы и квартиры с террасами, готовые квартиры в центре, покупка новостройки как инвестиция.